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房产投资之个人资本运作的几种方法(一)
习习佳    2016-04-30 10:47:49     浏览()   回复()    点赞(0)   收藏(
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    自2000年起,全国一线城市房价处于逐年攀升的境界,二线城市房价也逐步随着一线城市房价上涨二水涨船高。

    不难发现,社会中,有那么一群人,工资不高,家境一般,但却买得起上百万甚至是上千万的房产,这是为什么呢?习习佳现在带你走进他们资本运作的世界。

    房产投资的个人合法的资本运作方式主要是靠银行住房贷款,原理是100万在一定期限内上涨100%是200万,你赚了100万;而用银行贷款把他变成200万,那么上涨之后就是400万,扣除贷款利息,你可能转150-180万。

   下面介绍下保守型做法的流程,主要如下:

    以现在所有房产市值100万为例。

    1、将原有房产出售,然后选购一手房(期房),市值200万左右。

    2、首付30%,即60万,申请银行贷款120万,360期(30年),月供约6千,年供7万

    3、将剩余40万预留35万作为前60期(5年)还贷的准备金。

    4、满2年后挂牌出售,一般一年内可以成交。

    5、满2年出售后,一般行情不好的情况下,原房产市值会上升20%-30%左右,即240-260万。行情好的情况下,市值会上升50%-80%。购买你房产者一般会交付30%的首付,即72-78万。

    6、购买你房产者交付首付后,重新选购300万左右市值的一手房(期房),支付开发商定金(一般一手房定金为5万)。

    7、若购买你房产者贷款或余款无法付清,可扣其5%房产总价作为违约金(扣除你支付你选购一手房开发商5万的定金,可盈利6-7万),并继续寻找下一买家。

    8、若购买你房产者支付了余款,立即还清银行贷款(你手上会剩余140-200万左右,根据你交易时间和上涨的空间而定。满2年后越早交易,手上剩余的钱越多),并支付重新选购一手房(期房)的首付,即90万(扣除定金支付85万),申请210万贷款,360期(30年),月供约1万,年购12万。

    9、将剩余的钱款如第3点所述一样预留一部分作为还贷。满2年后继续交易。

    10、每满2年,如是重复上述步骤。

    这种资本运作方法投资风险小,期间你可以住在新房内(能不装修就不装修),多做几波,一般10年左右,直到不想做了为止,你会发现,原来你住的房子可能市值100万,涨了10年,也就300-400万,但你现在住的房子,可能市值1000万了。卖掉,重新买回原来的房子,赚了600-700万。

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